郊外・田舎の土地を高く売るための太陽光用地という選択


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土地査定金額は売電単価で大きく変わります!

300坪の土地で平成29年度売電単価21円が取得できた場合と来年度単価18円(想定)になってしまったん場合の土地費用の差

21円の売電単価 坪単価:8,000円 トータル費用:2,400,000円
18円の売電単価 坪単価:5,000円 トータル費用:1,500,000円

※18円の売電単価は想定の価格になります(2017年11月現在来年度の単価はまだ発表はまだされていません)
※土地価格はあくまで概算になります

 

売電単価が土地費用に大きな影響を与えます、21円の売電単価を取得するための期限が経済産業省と各電力会社から発表がありました、高額売却をお考えの方は開票を参考に期日までに査定と電力申請の申し込みをされることをおすすめします。

管轄 期限 弊社への依頼期日
東北電力 2017年12月8日 2017年12月1日
東京電力パワーグリッド 2017年12月15日 2017年12月8日
中部電力 2017年12月15日 2017年12月8日
関西電力 2018年1月16日 2018年1月9日
中国電力 2017年12月15日 2017年12月8日
四国電力 2017年12月22日頃 2017年12月8日
九州電力 2017年12月15日 2017年12月8日

※期日までにご依頼をいただいても21円の場電単価が確定できるわけではありません。できるだけ早急の依頼が売電単価の獲得には必要です

売電単価と土地価格の関係についてはこちら

太陽光用地だと郊外・田舎の土地は通常よりも高く売却することができます

弊社にて土地の売却相談をされた方は土地の固定資産税を払い続けるだけでなく、定期的に草むしりも行わないといけないため、手間ばかりかかるので売りたい、けれど不動産会社は相手にしてくれなくてどうしたらいいのかわからず困っていました。

 

特に郊外や田舎に土地をお持ちの方は東京や大阪など都会に人が集まるようになったことで土地を持っていても有効活用方法が少なくなってしまいどうしたものかと困っていることが多いです。

 

不動産が負動産に変わってしまい固定資産税などを支払うくらいだったら、ただ同然でも引き取ってほしいといわれる方も少なからずおられました。

 

売却を考えている方は売却できないとあきらめないでください。
売り方を変えれば売れない土地が引く手あまたな人気で高価な土地に変わります。

 

それは太陽光発電事業用の土地として販売を行うことです。
太陽の光が当たる場所であれば一定の広ささえあれば太陽光用地として活用することができ、太陽光用地になる土地は多くの方が探していて条件が良い土地はあっという間に売れていくのです。

 

本コラムではなぜ、太陽光用地にすると土地が売れるのか?という点から気を付けるべき点などをご紹介していきたいと思います。
太陽光発電所用として土地を売るためには適切な時期がありますので少しでも考えている方はまず相談することをおすすめします。

 

太陽光に向いている土地

1.なぜ太陽光発電用に売ると高く売ることができるのか?

売ることが難しい人気のない土地を太陽光用地として売却すると、なぜ高く早く売れるのでしょうか?
太陽光発電事業を全く知らないとうまいこと騙されるのでは?と勘ぐってしまうと思います。

この項目ではなぜ太陽光発電用地に人気があるのか?
またその人気を支える制度や実際の価格についてご紹介していきたいと思います。

1-1 固定価格買取制度により高い売電収入を得ることができる

太陽光発電用地として多くの土地で売買が成立したのは実はここ3-5年くらいの話です。
この3-5年の間に何が行ったのか?どのような人たちが土地の購入を行ったのか?
その後どのように土地を活用しているのかをご紹介します。

 

ここ数年太陽光バブルという言葉が生まれるくらい太陽光発電所の建設ラッシュが起こっています。
その理由となるのが固定価格買取制度といわれる2012年7月から始まった制度です。
固定価格買取制度は再生可能エネルギーで発電した電力を長期間決められた価格で電力会社は買取を行わないといけないことを定めた制度です。

 

この制度が始まったことで太陽光発電所の建設を行うことでアパートやマンションなどに投資を行うよりもはるかに低リスクで高収益を得られることができるようになりました、その結果投資に興味がなかった多くの方が太陽光発電所の設置に踏み切りました。
※約10-14%程度の利回りを20年間確保することができるようになっています

太陽光発電所の設備認定と設置件数の推移

太陽光発電所設置推移

参照元:資源エネルギー庁太陽光発電などの導入状況などについて

太陽光発電は陽が当たることだけが条件なので交通の便などは一切関係なく、今まで売却が難しい土地も土地を持っていないけど太陽光発電やりたい人達に飛ぶように売れました。

 

固定価格買取制度についての詳細はエネルギー庁のなっとく再生可能エネルギーをご参考ください

1-2 太陽光発電に向いている土地は

前項では固定価格買取制度が太陽光発電で作った電気を高く長く買い取ってくれるので、たくさんの方が土地を探し始めた結果、土地を高く早く売却できる理由とご紹介しました。
ここではどのような土地が太陽光発電に向いているのかをご紹介したいと思います。

 

太陽光発電所が発電するためには太陽の力が必要になります。
そのため太陽光発電に向いている土地は日陰になるようなものが少ない土地となります。
そんなこと言われなくてもわかる!といわれそうですのでもう少し細かく紹介していきたいと思います。

 

太陽光発電所に向いている土地
①大きさは300-500坪程度が望ましい
②電柱が近くにある
③凸凹の土地よりは平らな土地
④いびつな形でも大丈夫ですができれば四角の土地
⑤地目は農地以外なら原則OK

 

①大きさは300-500坪程度が望ましい

一般の方が設置される太陽光発電所は低圧の発電所といわれるもので発電所のパネル容量が50-90kW程度のものが多いです。

300-500坪よりも大きくても小さくても売却は可能ですが小さい土地は買い手が付きにくくなります、500-1000坪程度だと融資の問題があり購入できる方が少なくなってしまい、売却に時間がかかってしまう可能性があります。
1000坪以上の土地も売却は可能ですが制度の問題で売却に時間がかかりますし、売却が決まったとしても融資の問題などで計画が途中でなくなってしまうことがあります。
そのため早く高く売るためには300-500坪程度の土地がベストです。

 

②電柱が近くにある

 

太陽光発電所は発電した電気を各電力会社の電柱につないで売電します。
そのため電柱が遠くにある場合、電力会社の規定に従って発電所までの間に電柱を立てる必要があり費用が余分にかかってしまうことになります。
土地費用が安かったとしても建柱費用が高くなりすぎて太陽光発電ができなくなる場合があります。
そのため、あまりにも電柱が遠すぎる場合太陽光発電事業の採算が合わず土地の売買が成立しないことがあります。
※明確な数字があるわけではありませんが50mくらいまでに電柱があることが望ましいです

 

③凸凹の土地よりは平らな土地

 

太陽光発電所の設置は平らな場所でないとできないというわけではないのですがあまりにも凸凹がひどい場合は整地が必要になります。
草が生えている程度であればそこまで大きな手間や費用は掛からないのですが土を新たに入れたり、ローラーをかけないといけないなどになってくると費用が高くなってしまい、土地の費用を下げて売るなどの選択が必要になります。

 

④いびつな形でも大丈夫ですができれば四角の土地

 

太陽光発電所を設置する土地はいびつな土地でも大丈夫なのですがいびつな土地は坪数が大きくても設置できる太陽子発電所容量が少なくなってしまうのでどうしても坪単価が下がってしまいます。
詳しくは事項でご紹介しますが太陽光発電所用の土地の価格はどうしても設置可能パネル容量で算出されますのでできるだけパネルの設置が可能な四角の土地を選ぶようにしましょう。

 

⑤地目は農地以外なら原則OK

 

地目が宅地だからすぐに売れるなどはあまりありません。
固定資産税の関係もあるので一概には言えませんが雑種地や宅地などを気にされる方は少ないと思います。
固定資産税が高すぎる土地の売却は難しいですがそうでなければ特に問題はありません。
ただし、農地は基本的に太陽光発電所の設置ができませんので注意が必要です。
※設置ができる農地もありますので詳しくは3.農地も売ることができるのか?をご確認ください

 

これらの条件を照らし合わせて太陽光に向いている土地かどうかを確認しましょう。
※弊社などの業者に依頼するのが一番早くて確実だと思います

 

1-3 坪単価はどれくらいになるのか?

 

土地を売りたいと考えている方の一番の興味は坪単価がいくらで売却できるかだと思います。
高く売れるといってもどれくらいの価格になるのでしょうか?
土地は当然場所によって本来の価格が異なりますのでズバリこれぐらいの価格ですというのは難しいのですが買いたたかれないように最低限押さえるべきポイントを確認しときましょう。

 

太陽光発電用地としての土地価格は地価ではなく事業収支で決まってきます。
通常土地の売買の際に価格を決める参考になるのは地価公示価格ですが太陽光発電用地の場合あくまで事業収支として考えたときにどれくらい利回りが確保できるのかが重要になります。

 

適用される売電価格と発電所設置費用と土地の費用を計算して利回りが12%前後取得できる金額になれば土地の売買は比較的スムーズにいきます。
発電所設置費用は設置する会社によって異なりますが弊社の場合はおおよそkW16万円となります。

 

土地のサイズにもよりますがこの設置価格で現在の売電単価から土地の金額を考えていくと、300-500坪程度の土地で坪単価5,000円から8,000円程度になります。
※概算価格になり実際には算出してみないとわかりません

 

ただし、土地の条件が良ければ坪単価1万円以上での取引も行われています、まずは希望金額を伝えて相談するのが良いと思います

 

太陽光発電用地の査定は売電単価と発電量で決まります!

 

土地の最低金額はいくらの売電単価が取得できるのか?何枚のパネル設置が可能なのかで決まります、
そのため、売電単価が変わってしまうと土地の査定金額が大きく下がってしまうので年度の変わり目には注意が必要です。

 

売電単価が土地最低金額にどれくらいの差を与えるのかは下記表をご参考ください。

 

売電単価 土地の大きさ 概算設置可能容量 概算売電収入 概算土地価格
21円 300坪 86.4kW 1,995,840円 2,400,000円
18円 300坪 86.4kW 1,710,820円 1,500,000円

※上記票はあくまで概算になります

 

土地によって査定金額には差がありますが売電単価が1円異なることで低圧の発電所であれば20年間で200万円程度収入が異なります。
査定金額は売電収入に伴って決まってくるため売電単価が下がるに伴って土地の価格も下がってしまいます

 

今年度の売電単価取得のための期限が各電力会社から発表されたので高額売却をお考えの方はできるだけ早急の査定依頼をしていただくことをおすすめします。

 

1-4 売却までの流れ

太陽光発電用地として土地を売る場合、売買契約を交わしてから早くても3-6か月程度の時間がかかります。

太陽光発電所は実際に設置する場所が決まってから発電所の設置ができるまでに様々な申請や許可を取る必要があり、
これらの手続きに3-6か月程度の時間がかかってしまうためです。

通常契約は購入の意思が固まった段階でかわします。

 

契約書には太陽光発電所が設置できる状態にならなければこの契約は白紙とするなどの特約を盛り込んだものを交わします。

購入者側都合でキャンセルすることもできませんが土地や周りの状況で設置ができなくなった場合に売買が成立しないようになっています。
※融資がつかなかった場合も太陽光は卯t電ができないとみなされます

 

発電事業を行う方が直接買う場合の通常の流れは下記のとおりです。
①契約成立
②各種申請
③土地引き渡し
※申請が完了してから
※契約から引き渡しは約3-6か月程度です

 

弊社のように土地を買って発電所を作ってから販売している会社に土地を売る場合は2つの方法があります。
①すぐに土地代金をもらいたい場合

②土地をできるだけ高く買ってもらいたい場合

 

①すぐに土地代金をもらいたい場合
弊社のような業者の場合、土地代金を3-6か月後ではなく契約締結後すぐに支払うことがあります。
ただし、この場合土地を遊ばせておかないといけない点や販売できないリスクなどが考えられるため掲載している坪単価5,000-8,000円よりも安く購入させていただいております。
すぐにお金を払うのでその分安くなりますということです。

②土地をできるだけ高く売却したい場合
すぐにお金が必要ではなくできるだけ高く買い取ってもらいたいと考えている方には土地を預けてもらうことをご提案しています。

弊社で土地を買って発電所を建設して販売するため、
販売が決まった段階でできるだけ高い坪単価で売却させていただくといった方法です。

この方法であれば販売会社自体にリスクがほとんどないため高い価格で土地の売却ができることが多いです。
すぐに資金が必要で土地をすぐ売りたいということでないのであれば多少時間がかかりますが土地を預けるほうが売却のメリットは高いです。

詳しい流れやご不明な点がございましたらいつでもお気軽にご相談ください。

2.売却できない場合は貸す選択肢

土地を持て余してしまっているけれどご先祖様から受け継いだ土地を簡単に売却することはできない・・・とお考えになられている方もおられると思います。
そのような方には賃貸をおすすめします。

 

2-1 どれくらいの期間貸せるのか

太陽光発電所は固定価格買取制度によって20年間と買取期間が明確になっているため、賃貸する場合基本的には20年間の賃貸契約になります。
契約の際に20年間の地上権の設定を行うため、何かに使いたいとなっても使うことはできなので注意が必要です。

 

2-2 気を付けなければいけないこと

賃貸契約を締結するにあたり気を付けなければいけないことを紹介していきます。

まずは期間契約中に解約ができない点です。
先ほど少し記載しましたが賃貸の場合
、基本的には地上権の設定を行います。
そのため土地のオーナー様が急に何かに使いたくなったとしても使うことはできません。

賃貸ですが途中で発電所を中断して返してほしいなどは通用しませんのであらかじめご注意ください。

 

もう一つは固定資産税についてです。
賃貸契約の場合、土地の名義は変わりませんので固定資産税は借りた人ではなく、ご自身で支払いを行う必要があります。
太陽光発電所を設置することにより固定資産税が変わることもありますのであらかじめ確認しておきましょう。

 

また、賃貸といってもアパートやマンションのように毎月家賃をもらうことはほとんどありません、
ほとんどの場合は初年度(発電所完工時)に20年分の家賃を一括で支払ってもらいます。
もらったお金を使って固定資産税を払うことができなくなることがないようにしましょう。

2-3 20年後の返却時にどうするのか?

固定価格買取制度が終る20年後に設置されている発電所をどうするのかをはじめに考えておかないといけないのも賃貸の特徴です。
※必ずしも考える必要はありません

 

選択肢は3つです。
①発電所を解体して現状復旧後に返却
②発電所ごと返却
③継続して利用してもらう

 

20年後のことなのでどうなるかは誰にも分らないなのですが固定価格買取制度の売電期間が過ぎたからといって電力会社が急に電気を買わなくなることはないと思います。

そのため、継続してそのまま利用してもらうか設備と土地をセットで土地のオーナーに返却するようにしていることが多いみたいです。
ただし、設備と土地をセットで返却をしてもらったとしても修理や交換などで種子がマイナスになってしまう可能性もありますので注意が必要です。

 

土地を貸す時に気を付けること

3.農地も売ることができるのか?

地目が農地の土地でも太陽光発電用地として売却することができる場合があります。

必ずしも農地だからできないというわけではありません。

3-1 売れる農地の種類

太陽光用地として売却が可能な農地は地目変更が可能な農地です。
お持ちになられている農地が地目変更可能かどうかについては担当の農業委員会に確認すれば教えてくれます。

なお農地の種類は下記のとおりです。

テーブルタグで農地の種類と農転可能かどうか記載する

農地だとしても土地の価格は基本的にはあまり変わりません。
農地転用ができない場合ソーラーシェアリングという農業をしながら頭上で発電事業を行う方法で販売できる場合があります。
しかし、ソーラーシェアリングの場合、農業法人か農家でないと土地が購入できない点、実際に発電事業を行うまでの手続きが煩雑でなかなか事業開始ができない等現実的でない点が多いです。

3-2 農業振興地域の場合

農地の場合地目とは別に農業振興地域というものに指定されている場合があります。
農業振興地域の場合、農地転用ができる土地だったとしても農業振興地域の除外を行わないと農地転用を行うことはできませんので注意してください。

 

農業振興地域は除外申請を行うことで基本的には指定地域から外すことができます。
ただし、除外申請の受け付けは1年のうちに2回ほどしかないためタイミングを逃してしまうと契約に至るまでに時間がかかりすぎてしまい販売が難しくなることがあります。
購入者にとって良い条件でないと時間がかかる土地は購入しにくいのでこのような土地を売却するときは購入者や間に入る会社によく相談するようにしましょう。

 

4.土地売却と税金について

 

太陽光用地として売却するときだけに限らず土地の売却時に必ず話題になるのが税金についてです。
弊社は税金のプロではないので専門的なことは税理士さんに相談が必要ですが最低限知っておくべきことをご紹介しておきます。
土地売却による収入にかかる税金
土地を売却することで得た収益には必ず税金がかかってきます。
販売金額から取得金額と経費を足した金額が利益になり税金の計算するときの金額になります。
この金額を譲渡所得といいます。

 

古くから持っている土地の場合取得費用がわからないことがあると思います。
その場合販売金額の5%で計算することができます。
取得金額がわからない土地を300万円で売却する場合
土地売却に掛かる手間は経費として引けることができます。

通常の不動産売却の場合に経費として認められるもの
①土地の取得費用
②仲介手数料
③印紙代
④整地・造形費
⑤建物がある場合解体費用

 

経費として差し引くためには購入者と仲介会社や弊社のような間に入る会社によく相談することが重要です。
税金は進め方によって高くも安くもなりますので信頼できる会社と一緒に進めるようにしましょう。
※払うべき必要のあるものはしっかり払いましょう

5.郊外・田舎以外の土地について

ここまでは有効活用方法が少ない郊外や田舎の土地をベースに太陽光発電用地として販売するためのメリットなどについてご紹介していきました。
ここでは住宅地や山、僻地や離島などの土地を太陽光発電用地として売却することができないかご紹介していきます。

 

5-1 住宅地の場合

住宅地を太陽光発電用地として販売するのは難しくなってきています。
理由は大きく2つあります。

 

①土地代金が売電事業収支を極端に悪くする
住宅地は土地が坪単価が高くなってしまうため、
冒頭でご紹介した利回り12%程度の確保が難しくなります。
購入者の中には20年後に別の用途で活用するから多少高くてもかまわないと考えている方もおられますが、20年後どうなるかわからない点が多いためそのような購入者は多くありません。

 

②近隣トラブルが起こる可能性が高い
2017年4月1日から始まった改正FIT法で近隣トラブルを抑えるための説明会など住民の同意が必要になりましたが、
それほど太陽光発電所の設置を住宅地に行う場合、近隣住民とのトラブルが起こりやすいといます。
この2点から住宅地を太陽光発電用地として売却しても買い手が付きずらかったり、希望価格で売却できないことがあります。

 

5-2 山の場合

太陽光用地として山を売却しようとしても現在ではよほど条件を良くしないと買い手がつかない状態です。
ひと昔前であれば山を削ってそこにいくつかの発電所を設置することができたので整地を行っても事業収支は良かったのですが、
現在では1つの場所に1つの発電所しか設置ができなくなったため木を切ったり整地する費用が事業収支を悪くしてしまいます。

 

また、山の場合様々な法律に引っかかり太陽光発電所の設置ができない場合あり、これらの理由で山の売却は難しくなっています。

 

5-3 僻地や離島の場合

僻地や離島の土地は価格は安いのですがそもそも太陽光発電所が設置できない場合があります。
例えば九州電力管内の離島は九州電力が買取できませんとパブリックコメントを上げています。

僻地においても太陽光発電所できるけど買取がスタートするまでに1年以上かかってしまう等特殊な場所に指定されている可能性があります。
これらは電力会社に聞けばすぐに調べてもらえますので僻地や離島に土地を持っていて売却したいと考えられている方は電力会社に確認してみましょう。

6.まとめ

太陽光発電用地として土地を売却することで土地を早く・高く売却できることを何となくご理解していただけたのではないかと思います。
太陽光発電事業が固定価格買取制度に則って行われるため、今売ればすぐに売れるのに制度が変わってしまった結果売れなくなってしまったということはよくあります。

 

固定価格買取制度によって定められた電気の買取価格が年々安くなってきているため、
太陽光事業をやってみたいと考える事業者が今後減っていくことが考えられます。

 

そのため土地を売却したいと考えられている方はできるだけすぐに売却のために動くことをおすすめします。
弊社は宅建免許を持っているわけではありませんので売買の仲介などはできませんが直接買取をさせていただくこともありますのでお気軽にいただければと思います。 →土地買取の専用ページはこちら

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